| Scheda: |
Il Piano Particolareggiato delle zone B di P.R.G.C. è stato adottato in via preliminare con delibera di C.C. nr. 245 del 19.12.1980 e modificato ed adottato in via definitiva a seguito di controdeduzioni con delibera di C.C. nr. 354 del 23.07.1981.
L’approvazione finale da parte della Regione è avvenuta tramite D.G.R. nr. 138-26491 del 01.07.1983.
Successivamente, con l’approvazione della variante di adeguamento del PRGC ai contenuti della legge nr. 56/77 avvenuta con D.G.R. nr. 27-41717 del 05.03.1985, sono stati recepiti nel PRGC i contenuti del Piano Particolareggiato.
Infatti l'art. 12 delel N.t.A. d PRGC testualmente recita:
ART. 12 - IL PIANO PARTICOLAREGGIATO DEL CAPOLUOGO
1. Il Piano Regolatore Generale individua in cartografia l'area compresa nel Piano Particolareggiato delle zone B del Capoluogo, adottato con Deliberazione del C.C. n.354 del 23.07.1981.
2. L'attuazione degli interventi all'interno di questo territorio deve avvenire nel rispetto della normativa generale e delle procedure del Piano Particolareggiato stesso.
3. Il Piano Regolatore Generale recepisce completamente elaborati tecnici, cartografie e schede tecniche d'intervento del Piano Particolareggiato e rimanda ad essi la definizione di modalità di attuazione, tipi di intervento, dotazione di standards, indici urbanistici, ecc.; peraltro le Norme Tecniche di Attuazione del presente Piano Regolatore, qualora risultino più restrittive e/o specifiche prevalgono su quelle di Piano Particolareggiato.
4. Tutti gli interventi previsti all’interno del Piano Particolareggiato delle zone B sono ammessi solo se conformi alle indicazioni contenute negli articoli 35 - 35.1 – 35.2 - 35.3 - 35.4 - 35.5 – 35.6 - 35.7 - 35.8 - 35.9 - 35.10 - 35.11 - 35.12 - 35.13 - 35.14 - 35.15 - 35.16 - 35.17 - 35.18 - 36.
Il Piano Particolareggiato delle zone B definisce una suddivisione del territorio in “Unità di Intervento” che sono rappresentate in dettaglio su schede tecniche e che trovano la loro giuridica operatività nei disposti delle NtA del P.P. combinate con le prescrizioni tecniche e normative contenute in ogni singola scheda.
Dalle definizioni riportate all'art. 12 delle N.t.A. di P.R.G.C. si può pertanto ritenere che l'attuazione degli interventi compresi nel P.P. delle zone B debba avvenire sulla base puntuale delle indicazioni contenute nelle "schede tecniche di intervento" del PP stesso, integrate dalle N.t.A. di P.R.G.C.
In particolare per ogni unità di intervento vengono definiti:
- la consistenza volumetrica stimata (NB. all’anno 1981, anno di adozione del P.P.) sull’intera unità (A)
- la tipologia edilizia esistente (all’anno 1981)
- i tipi di intervento consentiti - “a”: manutenzione ordinaria; “b”: manutenzione straordinaria; “c”: restauro e risanamento conservativo; “d/s”: ristrutturazione edilizia senza aumento di carico urbanistico (ossia senza possibilità di ampliamento dettato dagli indici di edificazione a progetto); “d/c”: ristrutturazione edilizia con ampliamento; “e/s”: ristrutturazione urbanistica e sostituzione edilizia senza incremento di carico urbanistico; “e/c”: ristrutturazione urbanistica e sostituzione edilizia con incremento di carico urbanistico; “f”: completamento territoriale; “g”: nuovo impianto;
- la superficie dell’unità
- le destinazioni d’uso esistenti (all’anno 1981)
- le previsioni volumetriche massime consentite sull’intera unità (V)
- la tipologia edilizia a progetto
- le modalità di attuazione - A: autorizzazione (oggi non più esistente), C.E. concessione edilizia (oggi sostituita dal Permesso di Costruire o da titoli edilizi equipollenti), P.E.C. piani esecutivi convenzionati
- parametri urbanistici a progetto quali la previsione volumetria massima consentita sull’intera unità V, l’altezza massima delle costruzioni H (come definito nelle NtA di PRGC ex art. 10), il rapporto Rs (come definito nelle NtA di PRGC ex art. 10)
- individuazione delle aree da assoggettare a destinazioni pubbliche (numero libero) o di uso pubblico (numero fra parentesi)
- prescrizioni particolari
Le schede delle u.i. delle zone B sono scaricabili consultando il Web-GIS cartografico, facendo un’interrogazione sulla u.i interessata ed aprendo la scheda corrispondente alla voce dell’unità selezionando la voce “Tab.N" ”, dove “N” è il numero dell’unità selezionata
E’ consentito dalle norme di P.P. l’accorpamento od il trasferimento della volumetria disponibile in due o più u.i. adiacenti, purché ciò avvenga attraverso P.E.C. (cfr. comma 9 art. 1 NtA del P.P./B)
Le aree soggette a destinazioni di uso pubblico, se asservite in concomitanza di interventi edilizi, qualora sia la destinazione ad esse assegnata, devono essere attrezzate e sistemate a cura e carico delle proprietà interessate all'intervento; successivamente, e presso collaudo tecnico - amministrativo, esse vengano prese in carico dall'Amministrazione Comunale (cfr. comma 11 art. 1 NtA del P.P./B)
Si riportano inoltre a seguire le informazioni riportate agli artt. 18 e 19 della NtA del P.P. delle zone B per quanto attiene ad alcuni indici edilizio – urbanistici non riportati a sua volta nelle singole schede relative alle singole u.i., ma che comunque devono essere rispettati per le edificazioni:
Art. 18 NtA PP - Unità di intervento interessate: 1-2-3-45-6-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20-21-22-23-24-25-26-27-28-29 -30-31-32-33-34-35-36-37-38-39-40-41-42-43-44-45-46-47-48-49-50-51-52-54
Dc (distanza dal confine) = 5 m
Ds (distanza dai fili strada) = 5 m
Df (distanza fra pareti e pareti finestrate) = 10 m
Rs = 1/1(*) (**)
Rc = 2/1
(*) fatti salvi valori più restrittivi previsti nella singola scheda
(**) lungo il lato sud di via Medail il rapporto Rs massimo è stabilito in 2/3
Lungo la via Medail è consentita l’edificazione sui fili stradali qualora realizzati porticati coperti in analogia con quanto già in atto e dove l’arretramento non venga richiesto esplicitamente nelle schede di intervento
Art. 19 NtA P.P. - Unità di intervento interessate: 55-56-57-58
Dc (distanza dal confine) = 5 m
Ds (distanza dai fili strada) = 5 m
Df (distanza fra pareti e pareti finestrate) = 10 m
Rs = 1/1(*)
Rc = 1/2
(*) fatti salvi valori più restrittivi previsti nella singola scheda
Rapporti fra i valori (V) e (A) e sfruttamento delle potenzialità edificatorie nelle u.i. con (V) > (A)
Si riporta a seguire quanto previsto all’art. 1 delle NtA di P.P. ed in particolare ai commi 6 e 7, che recitano testualmente:
“6. Quando il valore di carico urbanistico massimo attribuibile all’unità di intervento <<V>> risulta coincidente con quello di carico urbanistico complessivo esistente indicato al punto <<A>> della scheda medesima, ciò definisce la completa saturazione dell’unità e determina quindi l’assoluto congelamento dello stato di fatto. In questi casi peraltro il volume attuale dell’edificio , rilevato ai sensi del successivo art. 8, anche se di valore diverso rispetto ai termini <<A>> o <<V>> resta comunque integralmente utilizzabile, per fini congrui con le vigenti normative igienico – edilizie e fermo il versamento dei contributi di cui all’art. 3 L. 10/77”
“7. Quando invece la differenza <<V-A>> denuncia un incremento di carico urbanistico ammesso (crf. Tab. I all.) questo, in sede di attuazione dell’intervento dovrà comunque essere verificato nel rapporto reale con i parametri rilevati e dimostrati: volume effettivo esistente nel caso di incremento del 20%, area edificabile di pertinenza dell’unità di intervento documentata dove sia previsto un Ief attivo”
La norma di Piano ed in particolare il comma 7 dell’art. 1 succitato, individua pertanto nella definizione della superficie edificabile con Ief attivo il parametro sulla base del quale verificare la “reale” potenzialità edificatoria residua dell’intera unità e, di conseguenza delle singole unità fondiarie, nei casi in cui (V) e maggiore di (A).
Risulta pertanto necessario:
1) Definire la volumetria di ogni singolo edificio componente l’unità (ai sensi dell’art. art. 10 delle NtA di PRGC) al fine di individuarne la consistenza “reale”, e definire conseguentemente la volumetria residua dell’intera unità sulla base della differenza fra la volumetria “V” di progetto e la volumetria totale rilevata (Arilevata = sommatoria del volume di tutti gli edifici interessati);
2) Definire sulla base della volumetria rilevata di ogni edificio l’area edificabile di pertinenza con ief attivo, in considerazione dell’area fondiaria totale pertinenziale ad ogni immobile (Sf) e dell’area fondiaria senza più ief attivo (Sf-noief). Quest’ultima corrisponde al volume dell’immobile come rilevato al punto 1 diviso l’indice medio a progetto relativo all’intera unità (V/Su). L’area fondiaria con ief attivo (Sf-siief) corrisponde pertanto alla differenza fra area fondiaria totale (Sf) e l’area senza più ief attivo (Sf-noief). Quando quest’ultima differenza risulti nulla o negativa l’area edificabile (Sf-siief) è da considerarsi comunque nulla;
3) La quota volumetrica residua caratteristica dell’intera unità (V-Arilevata) si dovrebbe pertanto ripartire sulla base delle singole Sf-siief rispetto il totale delle Sf-siief (Sf-siief-tot). – si veda caso esemplificativo in allegato
Tale procedimento, inteso anche a garantire non venga superata la “V” massima di progetto sull’intera unità, comporta intrinsecamente una verifica sull’intera unità ed il coinvolgimento di tutti gli aventi titolo sui relativi immobili.
Pertanto, le perizie volte all’individuazione delle consistenze edificatorie fondiarie ed alle conseguenti potenzialità edificatorie reali, dovranno inderogabilmente essere asseverate e giurate nonché successivamente supportate dall’accettazione incondizionata di tutti gli aventi titolo sull’intera unità di intervento (avviamento di un procedimento L. 241/90 che informa gli aventi titolo, comunica le risultanze della perizia, consente un periodo per ricevimento di motivate e giustificate osservazioni, si chiude con l’assegnazione delle V residue per ogni lotto).
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E’ consentito dalle norme di P.P. l’accorpamento od il trasferimento della volumetria disponibile in due o più u.i. adiacenti, purché ciò avvenga attraverso P.E.C. (cfr. comma 9 art. 1 NtA del P.P./B)
Le aree soggette a destinazioni di uso pubblico, se asservite in concomitanza di interventi edilizi, qualora sia la destinazione ad esse assegnata, devono essere attrezzate e sistemate a cura e carico delle proprietà interessate all'intervento; successivamente, e presso collaudo tecnico - amministrativo, esse vengano prese in carico dall'Amministrazione Comunale (cfr. comma 11 art. 1 NtA del P.P./B)
Si riportano inoltre a seguire le informazioni riportate agli artt. 18 e 19 della NtA del P.P. delle zone B per quanto attiene ad alcuni indici edilizio – urbanistici non riportati a sua volta nelle singole schede relative alle singole u.i., ma che comunque devono essere rispettati per le edificazioni:
Art. 18 NtA PP - Unità di intervento interessate: 1-2-3-45-6-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20-21-22-23-24-25-26-27-28-29 -30-31-32-33-34-35-36-37-38-39-40-41-42-43-44-45-46-47-48-49-50-51-52-54
Dc (distanza dal confine) = 5 m
Ds (distanza dai fili strada) = 5 m
Df (distanza fra pareti e pareti finestrate) = 10 m
Rs = 1/1(*) (**)
Rc = 2/1
(*) fatti salvi valori più restrittivi previsti nella singola scheda
(**) lungo il lato sud di via Medail il rapporto Rs massimo è stabilito in 2/3
Lungo la via Medail è consentita l’edificazione sui fili stradali qualora realizzati porticati coperti in analogia con quanto già in atto e dove l’arretramento non venga richiesto esplicitamente nelle schede di intervento
Art. 19 NtA P.P. - Unità di intervento interessate: 55-56-57-58
Dc (distanza dal confine) = 5 m
Ds (distanza dai fili strada) = 5 m
Df (distanza fra pareti e pareti finestrate) = 10 m
Rs = 1/1(*)
Rc = 1/2
(*) fatti salvi valori più restrittivi previsti nella singola scheda
Rapporti fra i valori (V) e (A) e sfruttamento delle potenzialità edificatorie nelle u.i. con (V) > (A)
Si riporta a seguire quanto previsto all’art. 1 delle NtA di P.P. ed in particolare ai commi 6 e 7, che recitano testualmente:
“6. Quando il valore di carico urbanistico massimo attribuibile all’unità di intervento <<V>> risulta coincidente con quello di carico urbanistico complessivo esistente indicato al punto <<A>> della scheda medesima, ciò definisce la completa saturazione dell’unità e determina quindi l’assoluto congelamento dello stato di fatto. In questi casi peraltro il volume attuale dell’edificio , rilevato ai sensi del successivo art. 8, anche se di valore diverso rispetto ai termini <<A>> o <<V>> resta comunque integralmente utilizzabile, per fini congrui con le vigenti normative igienico – edilizie e fermo il versamento dei contributi di cui all’art. 3 L. 10/77”
“7. Quando invece la differenza <<V-A>> denuncia un incremento di carico urbanistico ammesso (crf. Tab. I all.) questo, in sede di attuazione dell’intervento dovrà comunque essere verificato nel rapporto reale con i parametri rilevati e dimostrati: volume effettivo esistente nel caso di incremento del 20%, area edificabile di pertinenza dell’unità di intervento documentata dove sia previsto un Ief attivo”
La norma di Piano ed in particolare il comma 7 dell’art. 1 succitato, individua pertanto nella definizione della superficie edificabile con Ief attivo il parametro sulla base del quale verificare la “reale” potenzialità edificatoria residua dell’intera unità e, di conseguenza delle singole unità fondiarie, nei casi in cui (V) e maggiore di (A).
Risulta pertanto necessario:
1) Definire la volumetria di ogni singolo edificio componente l’unità (ai sensi dell’art. art. 10 delle NtA di PRGC) al fine di individuarne la consistenza “reale”, e definire conseguentemente la volumetria residua dell’intera unità sulla base della differenza fra la volumetria “V” di progetto e la volumetria totale rilevata (Arilevata = sommatoria del volume di tutti gli edifici interessati);
2) Definire sulla base della volumetria rilevata di ogni edificio l’area edificabile di pertinenza con ief attivo, in considerazione dell’area fondiaria totale pertinenziale ad ogni immobile (Sf) e dell’area fondiaria senza più ief attivo (Sf-noief). Quest’ultima corrisponde al volume dell’immobile come rilevato al punto 1 diviso l’indice medio a progetto relativo all’intera unità (V/Su). L’area fondiaria con ief attivo (Sf-siief) corrisponde pertanto alla differenza fra area fondiaria totale (Sf) e l’area senza più ief attivo (Sf-noief). Quando quest’ultima differenza risulti nulla o negativa l’area edificabile (Sf-siief) è da considerarsi comunque nulla;
3) La quota volumetrica residua caratteristica dell’intera unità (V-Arilevata) si dovrebbe pertanto ripartire sulla base delle singole Sf-siief rispetto il totale delle Sf-siief (Sf-siief-tot). – si veda caso esemplificativo in allegato
Tale procedimento, inteso anche a garantire non venga superata la “V” massima di progetto sull’intera unità, comporta intrinsecamente una verifica sull’intera unità ed il coinvolgimento di tutti gli aventi titolo sui relativi immobili.
Pertanto, le perizie volte all’individuazione delle consistenze edificatorie fondiarie ed alle conseguenti potenzialità edificatorie reali, dovranno inderogabilmente essere asseverate e giurate nonché successivamente supportate dall’accettazione incondizionata di tutti gli aventi titolo sull’intera unità di intervento (avviamento di un procedimento L. 241/90 che informa gli aventi titolo, comunica le risultanze della perizia, consente un periodo per ricevimento di motivate e giustificate osservazioni, si chiude con l’assegnazione delle V residue per ogni lotto).
Metodo calcolo V residua zone B
